空室が埋まらない

賃貸経営をする上で一番避けたいのが、「入居者ゼロ人・空室率100％」の状態が続くことです。
賃貸経営は、基本的に入居者を集め、満室に近づけることで家賃収入を得ています。
仮に入居者を1人も確保できなければ、当然家賃収入はありません。
それどころか、アパートの修繕に必要な資金の積立や、月々のローン返済が大きくのしかかってきます。
ローンの返済と物件の維持費で赤字が続けば、いつか資金が回らなくなってアパートを手放すことになってしまうでしょう。

建物の老朽化

建物の老朽化は、賃貸経営をする上で避けては通れない問題となっています。
どんな建物でも、定期的に壁や内装、エアコンの取り替えなどが必要だからです。
部屋の壁紙程度ならあまりお金をかけずに貼り替えられますが、共用部分や建物の躯体、水回りなど修繕に高額な費用がかかる場所もあります。
また、賃貸でも築年数の古い建物は避けられやすい傾向があるため、老朽化した建物を持ち続けていると、いずれ維持できなくなって赤字化してしまうでしょう。

周辺環境の変化

賃貸経営では、周辺環境の変化で資産価値や賃貸物件としての価値が急落してしまう場合があります。
良くあるのが、「大学の近くに学生狙いのアパートを建てたが、校舎の移転が決まって新年度の入居者を確保できない」という事例です。
大学のキャンパスや大きな企業の移転は、賃貸経営をしている不動産オーナーが個人でどうこうできるものではありません。
不人気物件になるまで対応せずにいると、赤字物件になってローンの返済ができなくなってしまいます。

家賃保証減額・打ち切り

サブリース会社が、一定家賃を最長30年間支払うという契約内容で、賃貸経営を勧誘。多くのオーナーが、アパートローンを組むなどして、賃貸アパート経営を始めた。
しかしサブリース会社は数年後、入居率の低下を理由に、保証する家賃の減額・家賃保証の打ち切りをおこなった。
当初計画より家賃収入が大幅に減ったため、アパートローン返済不能に陥り自己破産に追い込まれたオーナーが続出し、社会問題になった。

家賃保証ストップ

サブリース会社が、賃貸オーナー向けに建設していた多数のアパートが、違法建築であることが発覚した。
中には危険性の高い施行不備もあったため、大規模な補修工事が必要になり、多くの入居者が物件から退去させられた。サブリース契約締結時の契約書記載にもとづき、補修工事中は、賃貸オーナーの多くが保証されていた家賃を受け取れなくなった。
多額の損失を被ったオーナーは被害者の会を結成し、サブリース会社を相手に集団訴訟を起こした。

家賃保証会社の倒産

家賃滞納リスクを保証していた、家賃保証会社が倒産。
入居者は家賃保証会社に家賃を払っていたため、家賃保証会社の倒産によって、オーナーに渡るはずの家賃が消滅。
また家賃滞納者を抱えていたオーナーは、それまで保証されていた家賃収入が途絶えるとともに、滞納家賃の回収負荷が新たに発生した。さらに家賃保証会社に保証料を払うことで、保証人をつけず賃貸契約を結んでいた入居者は、倒産によって保証人不在の状態に。
何十万という数の賃貸物件で、保証人変更の必要性が出た。

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいいます。マンションやアパートの場合には、入居者が退居した後、その入居者の住む前の状態に戻すことを指す場合があり、原状回復ともいわれてたりしています。
なお、英語の「reform」は「悪い状態からの改良」を意味し、リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。
「マイナスの状態のものをゼロの状態にに戻すための機能の回復」という意味合いとして使われることが多いため、例えば、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。

一方、「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。
英語での「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味していて、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させることを表しています。そのため、リノベーションでは住まいの空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたことから、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。このように、リノベーションではライフスタイルや生活環境に合わせて自由自在にアレンジできるという魅力から、近年では非常に人気が高まっています。

工事の規模
設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の貼り替え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。一方、間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事は「リノベーション」に分類されます。リノベーションでは、「フルスケルトン」といって全てを解体し、躯体構造だけにして改修を行うケースも珍しくありません。そのため、部分的な改修を行なうリフォームに比べて、工事の規模が大きいのが特長です。

住まいの性能
新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。
また、住宅にオフィススペースを設けたり、オフィスビルを住宅用に改修する等、用途の変更が伴うリノベーションのことを「コンバージョン（変換、転換）」と言われることもあります。日本でも少子化で廃校になった学校がオフィスや福祉施設となったり、オフィスビルが供給過剰となっている地域で多くの空室が発生し、その対策としてマンションとするコンバージョンが見受けれます。リノベーションでは、プランニングの段階から改修に使用する素材などをオーダーできるケースも多く、断熱や採光、通風、省エネ、耐震設計などお住まいの性能を大きく向上させる改修が可能です。そのほか収納性の向上など、生活するうえで欠かせない箇所の改善も図れるので、住宅の価値もグッと高まるでしょう。